민사 · 부동산
계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다.
이사 전에 해야 할 일이 있습니다.
전세·상가 보증금 반환, 임차권등기명령, 보증금반환 소송과 강제경매 — 그리고 임대인 측의 건물인도·명도 소송
이런 상황이라면
계약 만기가 지났는데 임대인이 "다음 세입자가 들어오면 주겠다"고만 한다
집값이 떨어져 집을 팔아도 보증금이 안 나오는 구조이고, 임대인이 연락을 피한다
반대로 임대인 입장에서, 계약이 끝났는데 임차인이 나가지 않거나 차임을 내지 않는다
먼저 알아두실 것
보증금을 못 받은 채로 이사를 나가면 대항력과 우선변제권이 사라질 수 있습니다. 이사를 가야 한다면 먼저 임차권등기명령을 받아 등기를 마친 뒤에 나가야 합니다. 그리고 계약 만기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 분명히 전달하지 않으면 묵시적으로 갱신돼 반환 시점이 뒤로 밀립니다.
판결을 받는 것과 돈을 받는 것은 다른 문제입니다. 임대인에게 다른 재산이 없으면 결국 그 집을 경매에 넘겨 배당을 받아야 하므로, 소송 단계에서부터 집행까지 계산하고 움직여야 합니다.
근거 법령: 주택임대차보호법(대항력·우선변제권·묵시적 갱신·임차권등기명령), 상가건물 임대차보호법, 민사집행법(강제경매·배당). 조문 번호는 사안에 따라 상담에서 안내드립니다.
진행 흐름과 각 단계에서 할 일
- 계약 종료 통지만기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 통지를 문자·내용증명으로 남깁니다. 이 기록이 없으면 묵시적 갱신 여부부터 다투게 됩니다.
- 내용증명과 반환 요구반환 기한을 정해 내용증명을 보냅니다. 임대인이 "새 세입자가 구해지면"이라고 답하더라도 보증금 반환은 집을 비우는 것과 동시이행 관계일 뿐, 새 세입자를 구하는 것은 조건이 아닙니다.
- 임차권등기명령이사를 가야 하면 법원에 임차권등기명령을 신청해 등기를 마친 뒤에 나갑니다. 등기가 되면 이사 후에도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
- 지급명령 또는 보증금반환 소송다툼이 없으면 지급명령으로 빠르게 집행권원을 받고, 임대인이 다투면 소송으로 갑니다. 소송 중에는 임대인의 다른 재산에 가압류를 걸어 둘 수 있습니다.
- 강제경매와 배당판결을 받고도 돈을 주지 않으면 그 집을 강제경매에 넘깁니다. 권리신고와 배당요구를 기한 안에 해야 배당을 받습니다. 감정가가 보증금과 비슷한 경우에는 배당 순위와 예상 배당액을 미리 계산해 경매를 할지 다른 방법을 쓸지 정합니다.
수행 실적
전세보증금 2억 1,600만 원 반환 청구에서 전부 승소하고, 판결로 임차 주택에 대한 강제경매 개시결정을 받아 배당 절차를 진행한 사례가 있습니다. 임대인 측으로는 상가 건물인도 청구에서 인도와 연체 차임을 전부 인용받은 사례, 건물 전체 인도 시기를 합의로 정리한 사례가 있습니다.
대응 방법
- 계약서·등기부·확정일자·전입 자료로 대항력과 우선변제 순위를 먼저 확인합니다
- 이사 일정이 있으면 임차권등기명령을 먼저 신청하고, 반환 요구 내용증명을 보냅니다
- 임대인 재산을 조사해 가압류 여부를 정하고, 지급명령 또는 소송을 제기합니다
- 판결 후 강제경매·배당요구까지 진행하고, 필요하면 사기 등 형사 고소를 함께 검토합니다